Не верь, не бойся, не проси

Три кита покупки и продажи недвижимости

За минувший год наша редакция получила несколько жалоб и весьма занимательных (а порой и грустных) историй о купле и продаже недвижимости. Поэтому мы решили написать статью о людях, для которых подобные сделки являются хлебом насущным, – о риэлторах. В адрес специалистов этой профессии повсеместно звучит немало упреков и обвинений. Откройте ради интереса youtube и поищите там ролики с названием этой профессии. Вы увидите, что 7080% контента имеет резкий негативный характер. Специалистов этого профиля называют мошенниками (причем всех, а не некоторых поименно), манипуляторами и лжецами. Предлагают воздерживаться от их услуг и решать все жилищные вопросы самостоятельно. Мы решили выяснить, почему происходит именно так, и пришли к любопытным выводам. А заодно разобрались в том, как устроен рынок недвижимости Нижневартовска и с чем его едят.

Не так страшен черт, как его малюют

Несколько лет назад агентство «Регнум» провело социологическое исследование с охватом в 1 500 человек, согласно которому 45% респондентов не доверяют риэлторам. Подобных показателей нет, наверное, ни у одной другой профессии в нашей стране. Даже чиновникам, согласно опросам, люди доверяют больше.

При этом мы изучили более 300 отзывов вартовчан на популярных интернет-ресурса и увидели там лишь слова благодарности специалистам этого профиля. Ну, почти. Негативные отзывы там тоже были в количестве примерно трех на сотню. «Сами про себя пишут», – решили мы и выборочно проверили несколько дифирамбов. Но, нет. Выяснилось, что тексты в духе: «Спасибо риэлтору N за то, что помог закрыть сложную сделку. Был терпелив, отзывчив, внимателен», – пишут вполне реальные люди. И они действительно благодарны мастерам за проделанную работу.

Возникает некий диссонанс между социологическими опросами и реальностью, который, впрочем, можно объяснить.

— Ты можешь закрыть 100 сделок удачно, и тебе никто за это даже спасибо не скажет, а на 101 возникнут проблемы, судебные тяжбы, срывы сроков, ошибки в документах и так далее. И вот тогда человек обязательно напишет в социальных сетях, какие мы плохие. И друзьям расскажет. И коллегам по работе. И бабушкам во дворе. Так и формируется имидж профессии. Но при этом никто не говорит о том, что каждый второй покупатель юридически неграмотен, каждый пятый – не знает толком, чего хочет, каждый десятый заказчик «проблемный», каждый первый торопится и нервничает, – заметила вартовчанка Анна П. работающая в данной сфере.

От себя добавим, что нечто подобное происходит с врачами, журналистами, поварами и представителями сотен других специальностей. Пока ты работаешь хорошо и точно, на тебя никто не обращает внимания. Могут премию подкинуть или спасибо сказать, но это редко бывает. По случаю. А вот стоит один раз как следует ошибиться, и вокруг быстро найдутся сотни энтузиастов с камнями за пазухой. Они молчать не станут.

За что не любят риэлторов?

Причин много и главная из них в том, что люди не очень хотят платить посредникам. У многих еще жив в памяти опыт 90-х, а то и более ранних годов, когда при покупке или продаже жилья достаточно было объявлений в газетах и на автобусных остановках, а дальше нужно было лишь ждать, пока найдется покупатель и заключать сделку. Иногда к этому процессу привлекали юристов для обеспечения юридической безопасности и платили им за это весьма скромные суммы.

А что сейчас? Совсем иные реалии. И их суть заключается в том, что специализированные фирмы подмяли под себя весь рынок торговли жильем. Они напористы, агрессивны и ищут выгоды.

— Я опубликовала объявление на Авито о продаже квартиры. Риэлторов просила не беспокоить, но они звонили мне каждый день. Говорили, что у них уже есть покупатели, что у них лучшая в городе база, больше всего клиентов и возможностей. Убеждали. Запугивали, что никогда не продам. В итоге через полгода нервотрепки квартира была продана, и я отдала за это 30 тысяч рублей, а покупатель, кажется, те же 30 тысяч плюс 2% от стоимости. Дело было в 2016 году, – рассказала «СЭ» Елена Пряхина.

В наши дни ситуация аналогичная. Продать/купить жилье без участия сторонних профессионалов можно, но сложно, потому что у них действительно есть базы, есть поток клиентов (не зря же за рекламу платят), есть очень жесткая методология. Продаете вы квартиру или сдаете в аренду, – они выйдут на вас и начнут навязывать свои услуги. Поверьте на слово. Ради эксперимента мы разместили одно объявление на Авито и еще одно во ВКонтакте. Звонить по ним начали на третий день после публикации. Зазывать на чашечку чая. Мол, вы придите к нам, побеседуем, поможем скорее продать и так далее. Подобному напору тяжело противостоять. Хотя, пока еще есть методы. К примеру, вартовчанин Николай Калитов продал свою двухкомнатную квартиру без сторонней помощи. Никому не отдал ни рубля. Но при этом потратил больше полугода времени, написал «тысячу» объявлений в интернете, наговорил десятки часов. Потрудился на славу!

Причин нелюбви к риэлторам много. Перечислять их утомительно. Многие, пожалуй, носят субъективный характер: не понравился специалист, не так стоял, не там сидел, не смог продать квартиру в нужный срок, пытался сбить цену, уговорить на сделку с маткапиталом. Все это имеет место быть, но в каждом случае нужно разбираться отдельно, ведь кроме плохих посредников есть и плохие собственники.

— Бывает советуешь клиенту, мол, сбросьте 50 тысяч от цены и квартиру заберут, а он ни в какую. Или говоришь, что вот отличный вариант: школа рядом, детский сад, остановка, а человек не желает покупать жилье в этом микрорайоне и по этой цене. Или не желает продавать в ипотеку. Или при использовании материнского капитала. Или кавказцам не хочет продать. Или задаток не платит. Или документы вовремя не несет. Вариантов много, и большинство сделок срывается исключительно по вине покупателя и продавца, а не нерасторопности риэлтора, – считает Анна П., которую мы уже цитировали выше.

Однако есть и масса других случаев. Не столь однозначных. Садятся, например, стороны за стол переговоров и одна из них зовет себе на помощь юриста. Риэлтор говорит, мол, вариант крутой и давайте уже подписывать предварительный договор. Юрист говорит, мол, давайте не будем спешить и внесем правки в текст, а заодно завизируем его у нотариуса, раз закон позволяет. А между делом соберем все необходимые документы, которых сейчас не хватает. В частности, согласия от бывших супругов и другие «мелочи». Риэлтор говорит, мол, не трогайте руками договор, он прекрасен, а согласия придут по почте на днях и все образуется. В итоге сделка не состоялась. Договориться не смогли. Может, оно и к лучшему.

Что же касается «типовых» договоров (итоговых, по купле-продаже, а не взаимодействия с конкретной компанией), которые предлагают местные фирмы, то в ходе подготовки материала мы смогли раздобыть несколько таких документов. Отдали их на анализ юристу и получили вердикт, что подписывать их, в принципе, можно, но договоры составлены неряшливо и ориентированы, в первую очередь, на нужды компании, а не клиента. Они не гарантируют максимальной безопасности сделки ни покупателю, ни продавцу. Иногда содержат юридические казусы. А порой вообще ничего не гарантируют.

Это, в первую очередь, касается ряда компаний, услуги которых иначе как «лохотроном» не назовешь. Подобные структуры работают на рынке арендного жилья. В этом смысле показательна история молодого врача Айдара Муртазина, который отдал 5 тысяч рублей за «предоставление информационных услуг» и получил список адресов с напутствием, мол, дальше сами. Часть квартир оказалась сдана, часть – не соответствовала фотографиям, часть – финансовым возможностям и прочим запросам клиента. Мужчина месяц искал жилье с помощью «специалистов» и не нашел. Деньги ему так и не вернули и даже на звонки перестали отвечать.

Заметим ради справедливости, что есть и более честные фирмы. Их такса это 30-50% от месячной стоимости аренды жилья (разово). Найти квартиру или комнату без помощи подобных структур сейчас затруднительно. Они оккупировали рынок и зарабатывают на этом. Если хотите обойтись без их слуг, то нужно пользоваться интернетом на всю катушку. Авито, Циан, Домфонд и специализированные паблики пока еще могут помочь.

О безопасности и гарантиях

Это отдельная и очень больная тема. Риэлторы иногда говорят клиенту, мол, с нами как у Христа за пазухой; безопасность сделки гарантируем, мы – профессионалы отрасли; на рынке со времен крещения Руси; проверили квартиру по базе ФСБ и прочее в таком духе. Разумеется, это чушь.

— Посредник не является третьей стороной сделки. Никаких юридических рисков он несет, и с точки зрения законодательства России особого правого статуса не имеет, – пояснил «СЭ» юрист Анатолий Нойманн и добавил, что предъявить претензии посредникам можно лишь в рамках заключенного с ними договора, а потому его стоит читать внимательно.

Так что если вы вдруг решили целиком и полностью положиться на профессионализм сотрудников некого агентства, то лучше умойтесь холодной водой, перекреститесь и не грешите больше. Помните, что этот профессионализм зачастую условен. Потому что деятельность посредника при продаже недвижимости в России не требует лицензирования, специальной сертификации и подготовки. Заниматься ею может человек с девятью классами образования, судимостью или даже клиент психдипансера. Вход открыт для всех. Более того, ряд некоторых крупных фирм даже зарабатывает на желании людей освоить специальность. Платишь 15-30 тысяч рублей (у нас – 25 тысяч), учишься и получаешь сертификат. Дальше – как повезет. Заработок некоторых специалистов достигает 300 тысяч в месяц.

Это вовсе не значит, что все риэлторы дураки и неучи. В их числе есть очень грамотные специалисты, но и они гарантий дать не в состоянии. Есть в Нижневартовске одна фирма, которая безопасность старается гарантировать и даже выдает специальные сертификаты. Их эффективность мы проверить наскоро не смогли. Возможно, это работает. А, может, и нет.

Но так или иначе в нашем распоряжении есть база нижневартовского городского суда со всеми его вердиктами. Там много любопытных тяжб. Даже при беглом ее анализе за пару последних лет мы насчитали 67 исков, связанных с куплей/продажей квартир. В основном, по мелочи. К примеру, человек продал жилье и не желает из него выписываться. Дел – на копейку: исковое заявление, документы, заседание. Получаешь решение на руки и прощай нежеланный «сосед». Но это легкий случай. Примитивный.

Гораздо веселее, когда бывший собственник доли жилья вдруг решает, что обладатель генеральной доверенности превысил свои полномочия и продал квартиру незаконно. Или же вдруг обнаруживается собственник, не принимавший участие в приватизации, но решивший заявить свои права на жилплощадь. Или муж, неожиданно вернувшийся из тюрьмы (имущество, нажитое в браке является совместной собственностью супругов – прим. ред.), или наследник, который считает, что его права были нарушены. А еще с исковым заявлением может выступить банк, который выдал кредит, ипотечное агентство ХМАО – Югры, управление опеки и попечительства городской мэрии и так далее. Вариантов тьма. Предусмотреть все никто не в состоянии. И даже юридическое образование не поможет. Был случай, когда вполне вменяемый юрист купил квартиру в Тюмени у юридического лица. Казалось бы, какие проблемы? Собственник один. Обременений нет. прописанных нет. Маткапитала – нет. Военных сертификатов – нет. Проблем – ноль. Живи и радуйся. Однако контора обанкротилась, и ее конкурсный управляющий решил опротестовать сделку. Жизнь чревата сюрпризами.

Ну, а что касается задатка по сделкам с жильем, то тут хоть смейся хоть плачь. Судебная практика способствует этому. В Нижневартовске, например, был случай, когда человек внес 50 тысяч рублей без всяких расписок и документов, а потом сделка сорвалась. Неизвестно, в каких облаках витал мужчина, но в суд он подал ровно через три года после выдачи денег. Не вернул ни копейки. Срок исковой давности миновал. И это, опять же, ОЧЕНЬ легкий случай применительно к покупке недвижимости. Тяжело пришлось семье Ходжаевых два года назад. Они купили квартиру у человека, который потом пришел в суд и сказал, что был на момент сделки не в своем уме. Что он болел и был неадекватен. Что договор купли-продажи нужно отменить, признать ничтожным. И правосудие встало на его сторону.

Однако, по словам нижневартовского риэлтора Евгении Ревуцкой, подобные случаи единичны и информируют в большей степени о профессионализме специалистов, участвующих в сделке, чем о состоянии рынка в целом. Поскольку всякий хороший работник старательно избегает ситуаций, когда будущее договора купли-продажи поставлено под вопрос, и в первую очередь старается отстаивать интересы клиента, а не свои собственные. Подобная точка зрения в наши дни является своего рода исключением, отклонением от нормы. Поскольку многие риэлторы применяют в своей каждодневной работе широкий спектр приемов, которые можно назвать «серыми». Тут вам и манипуляция клиентом в поисках очевидной выгоды, и организация аукционов по объекту недвижимости, и стремление ускорить процесс заключения сделки вопреки здравому смыслу. Больше сделок – больше денег. Интересы заказчика в этой парадигме ценностей находятся далеко не на первом сете!

Не верь. Не бойся. Не проси

Мы ни в коей мере не пропагандируем АУЕ, блатную романтику и прочую непрактичную дребедень. Но считаем, что три этих принципа будут полезны при заключении жилищных сделок при участии риэлторов или без них.

Принцип «Не верь» означает, что в сделках с недвижимостью не стоит доверять никому. Ни риэлтору, ни брату, ни дяде, ни даже любимой бабушке. Исключений нет. Все документы нужно читать трижды и внимательно. Всю полученную информацию перепроверять. Все варианты просчитывать с учетом худшего развития событий. Это печально, но это факт. История российского права знает много случаев, когда даже отцы и матери оспаривали сделки купли-продажи жилья, а также договоры дарения. Было такое и в Нижневартовске в 2019 году. Не стоит лезть на те же самые грабли!

Принцип «Не бойся» говорит о том, что всех рисков по-любому избежать не получится. Но участие риэлторов при этом может быть полезным. Минимизировать их. Если вы совершенно не знаете права, то лучше довериться другим, чем рассчитывать на собственные силы. Хороший специалист заинтересован в хорошей сделке. В этом – его репутация, его реноме. Он может вас подставить, но постарается избежать лишних рисков. Хотя, конечно, стоит помнить про дураков, людей жадных и так называемых «черных риэлторов». Однако в Сургуте последнюю банду мрачных «профессионалов» упекли за решетку в 2011 году, а в Нижневартовске последний суд над риэлтором был в 2008-м. С тех пор все тихо.

И, наконец, «Не проси». Тут совсем просто. Будь вы продавцом или покупателем, арендодателем или съемщиком жилья, не нужно ничего терпеть или просить. Не надо испытывать лишних сомнений или морального гнета. Закон един для всех, и он позволяет не просто просить, но требовать. Нужна справка из психоневрологического диспансера – требуйте. Нужна корректура договора о купле/продаже жилья – требуйте. Не согласны с договором аренды – качайте права. Если считаете, что ваш риэлтор отстаивает чужие интересы и не проявляет должно рвения – требуйте заменить специалиста. Помните, что пока деньги в ваших руках, вы являетесь хозяином ситуации. Вам оказывают услугу, за которую вы платите, а не наоборот. Риэлторы могут советовать, но не могут подгонять и принимать за вас решения.

И обязательно храните все документы по любой сделке с недвижимостью до тех пор, пока живы сами. Кто знает, как обернется дело. По статистике примерно 3% российских сделок с квартирами оспариваются в суде. Если вас угораздит попасть в это число, то лучше быть во всеоружии, чем кидаться грудью на амбразуру, как Александр Матросов с гранатой. Медали за это не выдают.

Сергей Журавлев. Фото: Юрий Ипполитов