Когда УК в надежных руках

ООО «Управляющая компания «Квартал» – первая частная управляющая организация в Нижневартовске. В будущем 2018 году она отпразднует свое 15­летие. О том, с какими мыслями встречает юбилейный год ее руководитель, какие проблемы в сфере управления многоквартирными домами наиболее актуальны сейчас и как их удается решать, мы беседуем с директором «Квартала» Ольгой Елиной.

 

— Ольга Сергеевна, расскажите об истории развития возглавляемой Вами управляющей компании.

— Решение о создании УК «Квартал» было принято в 2003 году членами и учредителями двух товариществ собственников жилья – ТСЖ «Конвент», созданном ранее в доме по адресу: ул. Ленина, 34а, и ТСЖ «Альтернатива» (ул. Ленина, 36б). Потом объемы обслуживаемого фонда постепенно росли. Мы брали на обслуживание новостройки, которые сдавали в эксплуатацию застройщики в 9 микрорайоне, к нам также присоединялись ТСЖ, попробовавшие управлять самостоятельно, но в итоге принявшие решение довериться профессионалам. Иногда новые дома переходили к нам на обслуживание в острой конкурентной борьбе. Например, в 2007 году часть собственников квартир в доме по ул. 60 лет Октября, 23 голосовала за то, чтобы уйти в «Квартал», а часть хотела обслуживаться в ПРЭТ-3. С небольшим перевесом большинство проголосовало за нас. Договор на обслуживание составляли руководители созданного в этом доме раньше товарищества, поэтому очень тщательно прописали контроль за работой УК, регулярные отчеты по всем направлениям. Мы пошли навстречу – были уверены, что качественная работа специалистов «Квартала» постепенно устранит недоверие. Так и случилось. Сегодня на обслуживании УК 18 многоквартирных жилых домов и одно административное здание (ул. Северная, 54а стр. 1), общий объем жилого фонда – более 250 тысяч квадратных метров. Сегодня, когда я ехала к вам на интервью, мне принесли протокол о выборе нашей компании в качестве управляющей жильцами дома по адресу: ул. Омская, 17. Будем брать на обслуживание еще один дом. Такой вот новогодний подарок.

 

Берем не каждого

— Вы таким подаркам радуетесь? Если посмотреть на динамику роста объемов обслуживаемого фонда, видно, что «Квартал» не гонится за количеством домов, принятых в управление. Люди говорят, что вы еще и не всех берете, когда к вам просятся.

— Для нас имеет значение, где территориально находится дом, жильцы которого пожелали перейти к нам в управление. Это связано с логистикой, с работой подрядчиков, в конечном счете, с качеством услуг. Если к нам обращаются жильцы домов, которые находятся совсем в других микрорайонах, далеко от нашего основного фонда, мы честно говорим, что с точки зрения издержек, эффективности контроля за качеством услуг и для нас, и для самих жильцов это не лучший вариант. Система не должна терять управляемость. Предлагаем альтернативу, в том числе рекомендуем коллег. Мы действительно ставим во главу угла не только мотивы извлечения прибыли, но и интересы собственников жилья.

 

— А были случаи, когда жильцы какого-то дома, который был у вас на обслуживании, принимали решение перейти в управление к другой УК?

— Один такой случай был. Единственный почти за 15 лет. Не буду делать секрета, это дом по ул. Дружбы народов, 25. К нам попросилось созданное в доме ТСЖ «Маяк», мы взяли их на обслуживание, а потом они передумали через какое-то время и ушли. Сменили три управляющих компании после чего попробовали вести деятельность сами. Но опять что-то не получилось и после этого трижды просились обратно в УК «Квартал».

 

— Вы их снова взяли?

— Нет. Не взяли. Это принципиальная позиция. На таких примерах мы хотим мотивировать собственников, чтобы они ответственно подходили к выбору управляющей компании, семь раз отмеряли, прежде, чем отрезать. Это только со стороны, возможно, кому-то кажется, что в этом бизнесе все просто, на самом деле эффективное управление жилым фондом – сложнейшее дело. Здесь, как и в любом бизнесе, есть финансовое планирование, если все будут бесконечно бегать от одной компании к другой, ничего хорошего не выйдет. Страдать будут все. И мы управляем не только имуществом, мы работаем с людьми. И тут важен момент доверия.

 

— В штате управляющей организации всего девять человек на 250 с лишним тысяч квадратных метров жилья, плюс нежилые помещения. Если посмотреть пропорции, то на одного сотрудника у вас приходится в два раза больше квадратных метров обслуживаемого фонда, чем в муниципальных УК. Как удается справляться?

— Мы активно внедряем автоматизацию процессов везде, где это возможно. Если с какими-то операциями компьютер справляется лучше, нет смысла держать для этого человека. Это первая причина. Вторая – у нас действительно большое количество подрядных организаций, на сегодня их 38. У коллег в муниципальных УК много специалистов в штате, у нас все выведено на аутсорсинг, в штате только аппарат управления – руководители по направлениям, бухгалтеры, юристы. Электрики, сантехники, «санитары двора» – дворники, уборщики – все состоят в штате подрядных организаций. Среди наших партнеров в основном представители малого и среднего бизнеса.

 

Только подомовой учет

— Отличается ли размер платы за жилищные услуги в УК «Квартал» от оплаты в других УК? Как он формируется?

— Мы не применяем такое понятие как «тариф» по жилищным услугам. Есть установленный размер оплаты, он формируется индивидуально по каждому дому в зависимости от его особенностей и от желания жильцов. В Постановлении Правительства РФ № 290 прописан минимальный перечень услуг, которые мы обязаны предоставлять. Но некоторые собственники общим собранием решают, что им нужны дополнительные услуги. Кому-то цветы в подъезде поливать нужно, кто-то содержит консьержа, дежурного охранника на автостоянке и так далее. Скажу больше: у нас есть прецедент, когда оплата жилищных услуг разнится в разных подъездах одного дома. Речь о домах застройщика НСД, в которых есть 9- и 12-этажные секции. В 12-этажной части установлена система дымоудаления и пожаротушения. Плата за ее содержание по инициативе жильцов 9-этажных подъездов включается только в квитанции жильцов этого, 12-этажного подъезда.

 

— А так разве можно?

— У нас тоже были сомнения, но их развеяли специалисты жилищной инспекции, куда мы обратились. С точки зрения логики закона, именно так и должно быть. И, конечно, у нас нет вообще такого понятия как «общий котел» – ведется подомовой расчет стоимости услуг и подомовой учет поступающих от собственников платежей. И отчитываемся мы тоже по каждому дому, все отчеты ежегодно размещаются на сайте управляющей компании. Люди четко понимают, на что идут уплаченные ими средства. Также ведётся подомовой учёт поступления оплаты за использование общего имущества, например, размещения конструкций рекламы или оборудования. Мы помогаем жильцам зарабатывать на общем имуществе и полученные средства расходуем только на тот дом, в котором они получены.

На сайте УК «Квартал» мы реализовали возможность голосования собственников. Сервис востребован, уже есть примеры голосований, проведенных в интернете. Сейчас мы создаем новый сайт, где будет еще больше возможностей.

 

— А если партнер УК «Квартал» приходит и говорит: «Год мы отработали. Люди довольны. Но издержки растут, инфляция… Давайте увеличим оплату за услуги со следующего года!». Что отвечаете?

— Ситуация нормальная. Говорю: «Вот тебе реестр собственников дома, иди к людям, убеждай, проводи голосование. Если будет решение жильцов – нет проблем, мы скорректируем расчет». Мы все делаем ровно так, как это прописано в Жилищном кодексе. Плату за жилищные услуги устанавливает не управляющая компания, а собственники.

 

Домком нам друг

— В скольких домах УК «Квартал» сформированы домовые советы? Как вы с ними работаете, какие вопросы они решают?

— Активно работающих советов пока пять. Но, абсолютно не кривя душой, могу сказать, что мы заинтересованы в том, чтобы рабочие советы были в каждом доме. Мы обсуждаем с ними перечень работ по текущему ремонту и благоустройству на лето. Корректируем сметы, прислушиваемся к предложениям внедрить что-то новое, например, датчики движения для освещения внутри подъездов, системы видеонаблюдения. Круг вопросов может быть широким.

 

— Мне кажется, Вы лукавите. Зачем частной управляющей компании лишние контролеры в лице активных собственников? Вам не хватает контроля со стороны инспекторов жилищного и строительного надзора?

— Активисты в советах не только контролеры, но и трансляторы важной информации, которую мы хотим донести до людей, и очень эффективный канал обратной связи. Когда такая связь есть, возникновение ситуаций, требующих вмешательства жилищных инспекторов, как раз сводится к минимуму.

 

— Чем мотивированы эти активисты? Они же не получают зарплату…

— Конечно, это, как правило, люди, имеющие возможность реализовать свою гражданскую активность в силу жизненных обстоятельств – пенсионеры или молодые мамы, находящиеся в декрете. Но есть и мужчины среднего возраста, особенно те, кто по роду своей работы имеет более-менее профессиональное представление о работе системы ЖКХ. Мотивированы тем, что, делая лучше для всех, делают лучше и для себя, для своей семьи.

 

Неплатежи, как у всех

— Существует ли в УК «Квартал» проблема неплатежей? Как работаете с должниками? Какова ситуация по расчетам с поставщиками коммунальных ресурсов?

— Проблема, конечно, существует, как у всех управляющих организаций. Не получая в полном объеме денег от собственников жилья, приходится задерживать расчеты с подрядчиками и ресурсоснабжающими предприятиями. На сегодня общий долг около 32 млн рублей при месячном обороте в зимние месяцы около 10 млн.

С должниками работаем в рамках законодательства, к злостным неплательщикам применяем весь арсенал средств: звоним, отправляем квитанции с большим штампом красного цвета, напоминающем о долге, обращаемся в суды, накладываем арест на счета, добиваемся ограничения выезда за границу. К сожалению, с учетом нагрузки на приставов-исполнителей, даже выигранные суды зачастую не ведут к результату. Приходится ограничивать подачу коммунальных услуг, прежде всего, электроэнергии. С 2017 года процедура упростилась, направляем уведомление о погашении задолженности в 20-дневный срок. Если оплата не поступает и собственник не дает официального ответа о причине неплатежей, можем отключить. Практика показывает: мера очень действенная. Мы вынуждены делать все от нас зависящее, ведь от чужих долгов страдают добросовестные жильцы.

 

— В стране сложные времена, экономическая и социальная ситуации не из лучших. Что делать жильцу, если он реально не может платить за ЖКХ?

— Надо выяснять подлинную причину. Малообеспеченные граждане пользуются субсидиями. Кроме того, органы соцзащиты могут выделить таким гражданам дополнительно единовременную материальную помощь до 40 тыс. руб. Если ситуация реально связана с дорогостоящим лечением, нетрудоспособностью, какой-то трагедией, внезапной потерей работы, можно обратиться в УК и оформить рассрочку по уплате долга, заплатив часть сразу. Но часто на самом деле нет никакого форс-мажора, люди сознательно берут кредиты на покупку автомобиля, техники, мебели, а коммунальные услуги оплачивать не желают. К сожалению, такие случаи нередки. Поэтому хочу обратиться к должникам не только УК «Квартал», но и всех управляющих организаций города: давайте входить в новый год без долгов! Только если каждый будет в полной мере выполнять взятые на себя обязательства, у нас в Нижневартовске будут красивые, ухоженные дома и благоустроенные дворы.

Андрей Бондарев

Добавить комментарий